BÀN VỀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA VĂN BẢN CÔNG CHỨNG

 BÀN VỀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA VĂN BẢN CÔNG CHỨNG

 

                    Tuấn Đạo Thanh

                    Phòng Công chứng số 1 T.P Hà Nội

                    Đặng Trung Kiên

                    Phòng Công chứng số 3 T.P Hà Nội

Có thể nói thuật ngữ pháp lý “văn bản công chứng” lần đầu tiên được sử dụng tại Thông tư số 858/QLTPK ngày 15/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện các việc làm công chứng, văn bản quy phạm pháp luật thứ hai điều chỉnh lĩnh vực công chứng ở nước ta. Ngay tại Mục 9, Phần II, Thông tư số 858/QLTPK ngày 15/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện các việc làm công chứng, khi đề cập tới cách thức “Đảm bảo quy định về thủ tục lập văn bản công chứng”, các nhà làm luật nêu rõ “Các văn bản công chứng phải lập theo đúng mẫu quy định thống nhất, sạch, đẹp, rõ ràng, mạch lạc, không tẩy xóa, có dấu giáp lai và ký nhận khi sửa chữa”. Sau này, thuật ngữ pháp lý “văn bản công chứng” tiếp tục được sử dụng một cách tương đối rộng rãi trong các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực công chứng qua từng thời kỳ. Điều 7, Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước khẳng định “Văn bản công chứng phải thể hiện rõ ràng và theo đúng mẫu thống nhất do Bộ Tư pháp quy định.

Hồ sơ, văn bản công chứng và sổ công chứng phải được lưu trữ, bảo quản đầy đủ, chặt chẽ, lâu dài tại Phòng Công chứng nhà nước”. Như vậy, tại Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước, thuật ngữ văn bản công chứng vẫn tiếp tục được sử dụng nhưng các nhà làm luật vẫn không đưa ra khái niệm văn bản công chứng một cách chính thống. Điểm đáng lưu ý nhất tại Nghị định kể trên chính là quy định chữ viết thể hiện trong văn bản công chứng phải là tiếng Việt. Minh chứng cho nhận xét vừa nêu chính là nội dung Điều 3, Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước, theo đó “Tiếng nói và chữ viết dùng trong khi thực hiện công chứng là tiếng Việt; trường hợp người nước ngoài đến yêu cầu công chứng không biết tiếng Việt, thì phải có phiên dịch”. Với tham vọng đưa ra một quy chuẩn thống nhất trên phạm vi toàn quốc, lần đầu tiên pháp luật khẳng định văn bản công chứng phải thể hiện theo một mẫu được ban hành thống nhất bởi Bộ Tư pháp. Đây là một nội dung nhằm chuẩn mực hóa hình thức cũng như nội dung văn bản công chứng. Tuy nhiên, theo những tài liệu mà chúng tôi có được, tại thời điểm đó, không có bất kỳ một bộ mẫu văn bản công chứng nào được ban hành, ngoại trừ mẫu “Giấy chứng nhận trị giá tài sản bằng hiện vật thuộc sở hữu của chủ doanh nghiệp tư nhân để đăng ký kinh doanh” và “Giấy chứng nhận trị giá tài sản bằng hiện vật của công ty cổ phần để làm thủ tục xin phép phát hành trái phiếu” được ban hành kèm theo Thông tư số 120/TT-CC ngày 26/2/1992 của Bộ Tư pháp hướng dẫn việc chứng nhận trị giá tài sản bằng hiện vật thuộc sở hữu của chủ doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Đến khi Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước thay thế cho Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước, các quy định về văn bản công chứng cũng có một vài thay đổi nhất định. Về mặt nguyên tắc, văn bản công chứng vẫn phải được thể hiện bằng một ngôn ngữ duy nhất là tiếng Việt (xem Điều 3, Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước). Tham khảo toàn văn nội dung Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước, chúng tôi thấy bên cạnh thuật ngữ pháp lý “văn bản công chứng” đã xuất hiện thêm thuật ngữ pháp lý “nội dung công chứng”. Cụ thể, Điều 7, Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước nêu rõ “Nội dung công chứng phải được thể hiện rõ ràng và theo đúng mẫu thống nhất do Bộ Tư pháp quy định.

Các văn bản công chứng phải được công chứng viên ký, đóng dấu và ghi vào Sổ công chứng”. Tuy nhiên, các nhà làm luật vẫn tiếp tục không giải thích như thế nào là “văn bản công chứng” hoặc “nội dung công chứng”. Từ nội dung điều luật kể trên, ngoài các quy định đã từng tồn tại trước đây về “văn bản công chứng”, chúng ta thấy văn bản công chứng nhất thiết phải có chữ ký của công chứng viên. Cũng tương tự như tại Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước, một lần nữa các nhà làm luật khẳng định văn bản công chứng phải được thể hiện theo mẫu thống nhất do Bộ Tư pháp quy định. Tuy nhiên, cho đến khi Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước hết hiệu lực pháp lý, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng chỉ ban hành được mẫu “Danh mục tài sản thế chấp của doanh nghiệp nhà nước vay vốn ngân hàng” và “Danh mục tài sản cầm cố của doanh nghiệp nhà nước vay vốn ngân hàng” kèm theo Thông tư số 01/TT-LB ngày 03/7/1996 của Liên bộ Ngân hàng Nhà nước – Tài chính – Tư pháp hướng dẫn thủ tục về thế chấp, cầm cố tài sản đối với doanh nghiệp nhà nước và thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Có thể nói, khái niệm văn bản công chứng lần đầu tiên được đưa ra tại Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực. Cụ thể, Đoạn 1, Khoản 1, Điều 14, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực nêu rõ “Hợp đồng, giao dịch, bản sao giấy tờ, chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch và bản dịch giấy tờ đã được Phòng Công chứng chứng nhận theo quy định tại Nghị định này gọi là văn bản công chứng”. Nếu tìm hiểu kỹ, chúng ta thấy căn cứ vào chủ thể thực hiện công việc chứng nhận là phòng công chứng hay Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, các nhà làm luật còn đưa thêm khái niệm văn bản chứng thực có nội dung tương tự. Qua tìm hiểu, chúng tôi thấy khái niệm kể trên về văn bản công chứng tỏ ra bám rất sát các quy định về phạm vi công chứng (xem Điều 3, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực) và thẩm quyền công chứng của phòng công chứng được nêu tại Điều 21, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực kể trên. Đến khi Luật Công chứng ngày 29/11/2006 ra đời, khái niệm cũng như một vài quy định có liên quan tới văn bản công chứng lại có những thay đổi nhất định. Điều 4, Luật Công chứng ngày 29/11/2006 đưa ra định nghĩa như sau về “Văn bản công chứng”, theo đó “1. Hợp đồng, giao dịch bằng văn bản đã được công chứng theo quy định của Luật này gọi là văn bản công chứng.

  1. Văn bản công chứng bao gồm các nội dung sau đây:
  2. a) Hợp đồng, giao dịch;
  3. b) Lời chứng của công chứng viên.
  4. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Và dường như để làm rõ quy định tại Khoản 3, Điều 4, Luật Công chứng ngày 29/11/2006 nêu trên, “thời gian” tiến hành công chứng được khẳng định là một phần không thể thiếu trong “Lời chứng của công chứng viên”, bộ phận thứ hai cấu thành nên nội dung “văn bản công chứng” (xem Điều 5, Luật Công chứng ngày 29/11/2006). Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi không có tham vọng tìm hiểu toàn bộ các khía cạnh có liên quan tới “văn bản công chứng” nói chung mà chỉ đi sâu nghiên cứu, phân tích các quy định hiện hành của pháp luật có liên quan một cách trực tiếp hay gián tiếp đến thời điểm có hiệu lực pháp lý của “văn bản công chứng”. Căn cứ vào nội dung Điều 1, Luật Công chứng ngày 29/11/2006, theo đó “Luật này quy định về phạm vi công chứng, công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, thủ tục công chứng và quản lý nhà nước về công chứng”, chúng ta thấy hiển nhiên “văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” (xem Khoản 3, Điều 4, Luật Công chứng ngày 29/11/2006). Tuy nhiên, căn cứ vào khái niệm “văn bản công chứng” được nêu ra tại Khoản 1, Điều 4, Luật Công chứng ngày 29/11/2006, rõ ràng người ta không thể không tìm hiểu đến các quy định khác của pháp luật có liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch dân sự. Cụ thể, Khoản 4, Điều 404, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 khẳng định “Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” trong khi “Hiệu lực của hợp đồng dân sự như sau Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”được ghi nhận tại Điều 405, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005. Từ nội dung hai quy định kể trên, chúng tôi rút ra một vài nhận xét ban đầu như sau:

– Về mặt lý thuyết, các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch dân sự không nhất thiết phải ký kết hợp đồng vào cùng một thời điểm. Nói theo cách khác, pháp luật cho phép từng bên giao kết có thể ký kết bản hợp đồng tại nhiều thời điểm khác nhau và trong trường hợp này, khi bên cuối cùng ký vào hợp đồng thì đó chính là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Cách quy định kể trên trong pháp luật dân sự hoàn toàn phù hợp với quan điểm được ghi nhận trong pháp luật công chứng, bởi lẽ công chứng viên tuy không phải là một bên giao kết hợp đồng, giao dịch nhưng luôn luôn là người cuối cùng ký vào văn bản công chứng.

– Không giống như cách thức xác định thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng, pháp luật dân sự ấn định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân sự một cách vô cùng mền dẻo. Điều này có nghĩa ngoài việc lấy thời điểm bên cuối cùng ký kết hợp đồng làm mốc thời gian có hiệu lực của hợp đồng, các nhà làm luật còn đưa ra thêm hai lựa chọn. Lựa chọn thứ nhất giao quyền cho các bên tham gia giao kết tự thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong khi lựa chọn thứ hai lại dựa trên các quy định khác của pháp luật mà trước hết và chủ yếu là các quy định của pháp luật chuyên ngành.

Theo quan điểm của cá nhân chúng tôi, hoàn toàn không có vướng mắc gì với cách quy định cho phép các bên giao kết tự do thỏa thuận, thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Căn cứ “Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” được ghi nhận tại Điều 4, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, chúng tôi cho rằng các bên tham gia giao kết hợp đồng có thể tự xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo một trong ba phương án sau. Theo phương án thứ nhất, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mang tính “hồi tố”, tức là hợp đồng có hiệu lực trước thời điểm được các bên giao kết.  Với phương án thứ hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trùng khít với thời điểm giao kết và ở phương án thứ ba, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng diễn ra sau thời điểm giao kết. Tuy nhiên, có vẻ như cách thức tự thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ít khi được các bên tham gia giao kết lựa chọn mà một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng kể trên chính là việc tự thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chỉ được áp dụng trong trường hợp pháp luật không có quy định khác. Điều này có nghĩa khi pháp luật chuyên ngành quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, các bên giao kết dứt khoát phải tuân thủ theo những quy định đó. Dưới đây, chúng ta hãy cùng tìm hiểu một số quy định như vậy. Cụ thể như sau:

– Khoản 1, Điều 7, Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật hôn nhân và gia đình nêu rõ “Trong trường hợp văn bản thoả thuận chia tài sản chung của vợ chồng không xác định rõ thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản, thì hiệu lực được tính từ ngày, tháng, năm lập văn bản” trong khi “Trong trường hợp văn bản thoả thuận chia tài sản chung của vợ chồng được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của vợ chồng, thì hiệu lực được tính từ ngày xác định trong văn bản thoả thuận; nếu văn bản không xác định ngày có hiệu lực đó thì hiệu lực được tính từ ngày văn bản đó được công chứng, chứng thực” được ghi nhận tại Khoản 2 và sau đây là nội dung của Khoản 3, Điều luật nói trên “Trong trường hợp văn bản thoả thuận chia tài sản chung của vợ chồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, thì hiệu lực được tính từ ngày văn bản đó được công chứng, chứng thực”.

– Điều 10, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ nêu rõ “1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

  1. a) Các bên có thỏa thuận khác;
  2. b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;
  3. c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
  4. d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.
  5. Việc mô tả chung về tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm”.

– Điều 6, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm khẳng định “Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này đến thời điểm xóa đăng ký theo đơn của người yêu cầu xóa đăng ký” trong khi “1. Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định như sau:

  1. a) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ;
  2. b) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;
  3. c) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là các tài sản khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm.
  4. Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm trong các trường hợp dưới đây được xác định như sau:
  5. a) Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký thay đổi hợp lệ;
  6. b) Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định là thời điểm nội dung đơn yêu cầu đăng ký thay đổi đó được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;
  7. c) Trường hợp đăng ký thay đổi do sai sót về kê khai tài sản bảo đảm hoặc tên của bên bảo đảm, số giấy tờ xác định tư cách pháp lý của bên bảo đảm và thuộc thẩm quyền đăng ký của Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thì thời điểm đăng ký được xác định là thời điểm nội dung đơn yêu cầu đăng ký thay đổi đó được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm” là nội dung Điều 7, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm kể trên.

– Khoản 1, Điều 667, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 khẳng định “Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế” trong khi “Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trong trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 81 của Bộ luật này” là nội dung Khoản 1, Điều 633, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 kể trên.

Từ một vài điều luật đang được pháp luật thực định ghi nhận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, văn bản như đã trích dẫn ở trên, chúng ta thấy rõ ràng không phải trong trường hợp nào người ta cũng tôn trọng một cách triệt để cách thức quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân sự được ấn định trong Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và cũng như hoàn toàn tương thích với cách thức xác định thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng được ghi nhận tại Khoản 3, Điều 4, Luật Công chứng ngày 29/11/2006. Cách thức quy định có phần đặc thù về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, văn bản thường được các nhà làm luật quy định cho từng loại hình thức hợp đồng, văn bản cụ thể. Tìm hiểu nội dung một vài văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, chúng ta thấy các nhà làm luật còn đưa ra một loại thời điểm nữa cũng ít nhiều liên quan đến hoạt động công chứng, đó chính là thời điểm chuyển quyền sở hữu. Về mặt nguyên tắc, “Thời điểm chuyển quyền sở hữu” được xác định như sau “1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

  1. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
  2. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán” (xem Điều 439, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005). Do hoạt động công chứng thường gắn liền, đi đôi với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nên từ thực tiễn công tác cũng như căn cứ một vài quy định của pháp luật hiện hành, thời điểm công chứng và thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là hai thời điểm hoàn toàn khác biệt về mặt bản chất pháp lý và hiển nhiên thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản thường diễn ra sau thời điểm công chứng. Tuy nhiên, các quy định dưới luật không phải lúc nào cũng tuân thủ nội dung điều luật mang tính nguyên tắc kể trên. Chúng tôi xin đơn cử một ví dụ để minh chứng cho nhận định vừa nêu. Điều 64, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ “1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.
  4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.
  5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Nghị định này.
  6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
  7. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Tóm lại, căn cứ theo các quy định của pháp luật hiện hành, chúng ta thấy cách thức quy định về thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng nói riêng hay thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch dân sự nói chung trong pháp luật thực định tại thời điểm hiện nay còn nhiều bất cập, mâu thuẫn và chồng chéo. Đấy là chúng ta còn chưa kể đến thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản đối với những hợp đồng, giao dịch có đối tượng là tài sản và đã được công chứng cũng được pháp luật quy định một cách thiếu thống nhất. Điều này chính là nguyên nhân tiềm tàng cho các tranh chấp xảy ra trong hoạt động công chứng nói riêng hay trong lĩnh vực dân sự, kinh tế, thương mại… nói chung. Từ thực tế công tác của bản thân với tư cách một công chứng viên, chúng tôi thấy các nhà làm luật nên đưa ra cách thức xác định một số thời điểm khác nhau trong văn bản công chứng hoặc rộng hơn là trong các hợp đồng, giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… Cụ thể như sau:

– Thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch đã được công chứng: Đây chính là thời điểm các bên hoàn tất việc giao kết hợp đồng, giao dịch, chính thức khẳng định ý chí chủ quan của bản thân. Thời điểm này thông thường sẽ trùng khít với thời điểm công chứng.

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng: Sẽ có hai loại thời điểm có hiệu lực. Tại thời điểm thứ nhất, hợp đồng, giao dịch đã được công chứng sẽ có hiệu lực ngay sau thời điểm giao kết trong khi ở thời điểm thứ hai, hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ có hiệu lực sau khi xảy ra một điều kiện nhất định (xem Điều 125, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005).

– Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là đối tượng của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng: Đây chính là thời điểm xét về mặt nguyên tắc, không chỉ toàn bộ mọi điều khoản và điều kiện của hợp đồng, giao dịch đã được các bên chính thức hoàn tất mà các thủ tục kèm theo do pháp luật quy định cũng đã được các bên thực hiện xong./.

(Bài viết này đã được đăng trên Tạp chí Nghề Luật (Học viện Tư pháp) – Số 3 tháng 5/2014, năm thứ chín).